Ravalement de façade en copropriété : qui décide, qui paie ?

Mis à jour : juin 2026

Le ravalement de la façade d'un immeuble en copropriété obéit à des règles spécifiques. La façade fait partie des parties communes : aucun copropriétaire ne peut décider seul, et le coût se répartit entre tous.

Qui décide du ravalement ?

La façade étant une partie commune, sa rénovation doit être votée en assemblée générale des copropriétaires. Le syndic inscrit la question à l'ordre du jour, présente des devis, et l'assemblée vote.

La majorité requise dépend de la nature des travaux : les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble relèvent généralement de la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des présents et représentés). Lorsqu'un ravalement obligatoire est imposé par la commune, le vote porte surtout sur le choix de l'entreprise et les modalités.

Qui paie, et combien ?

Le coût du ravalement se répartit entre les copropriétaires selon leur quote-part (tantièmes) dans les parties communes. Un copropriétaire détenant 50/1000èmes paiera 5 % du montant total des travaux.

Certains éléments peuvent faire l'objet d'une répartition spécifique : par exemple, le remplacement de persiennes ou de garde-corps propres à un lot peut être mis à la charge du copropriétaire concerné, selon le règlement de copropriété.

Le fonds travaux : anticiper la dépense

Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds travaux (cotisation annuelle obligatoire) destiné à financer les gros travaux à venir, dont le ravalement. Ce fonds permet d'éviter un appel de fonds brutal au moment du chantier.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), désormais obligatoire pour de nombreuses copropriétés, planifie ces dépenses sur plusieurs années et inclut les prévisions de ravalement.

L'ITE obligatoire en copropriété

Comme pour les maisons individuelles, si le ravalement porte sur plus de 50 % de la surface des murs (hors ouvertures), une isolation thermique par l'extérieur peut devenir obligatoire (décret n°2016-711). En copropriété, cela suppose d'anticiper un budget plus élevé.

Avantage : cette obligation ouvre l'accès à MaPrimeRénov' Copropriétés, qui peut financer une part importante des travaux sous condition d'un gain énergétique suffisant.

Pour le détail de cette obligation, consultez notre guide isolation obligatoire lors d'un ravalement.

Que faire en cas de copropriétaire défaillant ?

Si un copropriétaire ne paie pas sa quote-part, le syndic peut engager une procédure de recouvrement. Et si la copropriété dans son ensemble ne réalise pas un ravalement obligatoire imposé par la commune, la collectivité peut faire exécuter les travaux d'office et en refacturer le coût aux copropriétaires, parfois majoré d'une amende.

Les démarches administratives

Comme pour une maison, un ravalement modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble nécessite généralement une déclaration préalable de travaux en mairie. En secteur protégé ou à proximité d'un monument historique, l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France peut être requis, imposant des contraintes de teintes et de matériaux.

Pour aller plus loin

La rénovation énergétique en copropriété est un parcours spécifique. Le service public France Rénov' accompagne gratuitement les copropriétés dans leurs projets de travaux et l'accès aux aides.

Questions fréquentes